Todo mundo sabe que há 02 (dois) tipos de leilão – o judicial e o extrajudicial.
O judicial, como diz o próprio nome, é aquele realizado dentro de um processo judicial por ordem do juiz, após a penhora do bem como tentativa de ofertá-lo em leilão e com o dinheiro da arrematação, saldar o credor.
Por ouro lado, o extrajudicial é aquele realizado pelo próprio credor, não envolvendo processo e a figura do juiz.
O exemplo mais fácil é o caso do financiamento que não foi pago, no qual, a Instituição Financeira retoma o bem para si e, por força da previsão em Lei, precisa ofertá-lo em leilão (Lei de Alienação Fiduciária n.º 9.514/97).
Mas, o leilão extrajudicial não se resume apenas aos casos de retomada de bem quando dados em alienação fiduciária.
Pouca gente sabe, mas existe o leilão decorrente do Contrato de Promessa de Compra e Venda.
É a possibilidade de leilão extrajudicial previsto na Lei das Incorporações Imobiliárias n.º 4.591/64.
Um pouco semelhante ao procedimento de execução da garantia em Alienação Fiduciária, a Lei n.º 4.591/64, em complemento com a Lei n.º 4.864/65, possibilita ao incorporador a opção de executar o contrato no caso de inadimplemento, oportunizando a purgação da mora ao devedor e, em caso de inércia, realizar o leilão do bem.
Inclusive, ao proponente interessado na aquisição de imóvel por este tipo de execução, ocorrendo os leilões e sendo estes negativos, é possível que a incorporadora autorize a venda por valor abaixo do lance mínimo. É isso mesmo.
E, havendo interesse da própria incorporadora em ficar com o imóvel, é autorizado o exercício do direito de preferência, disputando em igualmente com os demais licitantes.
Realizada eventual arrematação, ao adquirente, os procedimentos “pós-leilão” são os mesmos e não há prejuízo em seu favor.