O Princípio da Continuidade Registral por meio (ou não) de Adjudicação Compulsória

É comum o Arrematante mencionar que ao prenotar a Carta de Arrematação no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) competente, houve a apresentação de Nota de Exigência, alegando a impossibilidade de registro do Título Aquisitivo por violação ao princípio da continuidade registral.

O CRI devolve o título prenotado sob a justificativa de que o ato registral que formalizou a aquisição do imóvel pelo devedor/executado não foi realizado.

Ou seja, inexiste o registro da Escritura Pública que conferiu à propriedade ao devedor/executado, pois, muitas vezes, somente há o registro da promessa de compra e venda, por exemplo.

De forma mais clara, o devedor/executado comprou o bem de forma parcelada (de pessoa física para pessoa física, por exemplo), de modo que a outorga da Escritura Pública ficou condicionada à quitação do valor total. Logo, o devedor/executado possui os direitos sobre o imóvel.

No ínterim da compra particular à outorga da Escritura Pública, é possível que o devedor/executado tenha os direitos sobre o imóvel penhorado para garantia de dívida executada em processo judicial.

Por isso, a sacramentação da arrematação judicial em favor do arrematante estará condicionada à formalização da compra e venda pelo devedor/executado com o antigo proprietário.

Neste caso, considerando que a arrematação judicial é forma originária de aquisição de propriedade e, por sua vez, o arrematante não possui qualquer relação e ligação com o devedor/executado, verificada tal situação, será preciso requerer ao juízo do leilão e, na hipótese de indeferimento, proceder com o ajuizamento de Ação de Adjudicação Compulsória.

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